Les débats parlementaires récents ont suscité de vives réactions parmi les spécialistes de l’investissement locatif. Le 31 octobre, l’Assemblée nationale a examiné un amendement porté par Jean-Paul Mattei (Les Démocrates) dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Ce texte proposait de transformer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en un impôt ciblant la fortune improductive, tout en excluant les biens immobiliers loués de la base imposable.
Dans l’exposé des motifs, Jean-Paul Mattei soulignait l’incohérence économique de l’actuelle assiette de l’IFI, qui englobe des actifs immobiliers non liés à l’activité professionnelle, alors même que ces derniers participent souvent à la vitalité économique nationale. L’objectif affiché était clair : «Afin d’encourager l’investissement productif», il s’agissait de retirer de la future assiette fiscale les actifs immobiliers considérés comme productifs, c’est-à-dire les logements loués plus d’un an et répondant à des critères environnementaux précis.
Pour être éligibles à cette exonération, les biens devaient présenter une performance énergétique comprise entre A et D et respecter des plafonds de loyers définis par l’article 2 terdecies G de l’annexe 3 du Code général des impôts. Cette orientation visait à soutenir les bailleurs engagés dans la rénovation énergétique et la modération des loyers.
Fiscalité immobilière : retour des biens loués dans l’assiette de l’impôt
Cependant, la dynamique a été rapidement inversée. L’Assemblée a adopté un sous-amendement présenté par Philippe Brun (Parti Socialiste), qui a corrigé ce qu’il qualifiait d’«écueil» de la proposition initiale. Selon lui, «exclure de l’assiette les biens loués reviendrait à concentrer la charge fiscale sur un nombre réduit de contribuables, principalement des multipropriétaires». Il a insisté : «Les multipropriétaires, même s’ils ont 10, 15 ou 20 appartements, échapperaient à cet impôt : on se demande pourquoi !»
Le rapporteur général du budget, Philippe Juvin, a confirmé que le sous-amendement réintégrait les biens immobiliers mis en location dans la base de l’impôt. Ainsi, la future fiscalité sur la fortune improductive, à l’instar de l’IFI actuel, continuera d’inclure les logements loués dans son champ d’application.
Exonération partielle pour la résidence principale et réactions politiques
En revanche, la résidence principale bénéficie d’une mesure spécifique : elle sera exclue de l’assiette du nouvel impôt jusqu’à hauteur d’un million d’euros, conformément à un autre sous-amendement de Philippe Brun, également adopté. Ce point a suscité des échanges vifs entre les groupes parlementaires. Aurélien Coq (La France Insoumise) a lancé : «Vous avez protégé Montretout (l’ancienne demeure familiale des Le Pen à Saint-Cloud) mais les Français ne vivent pas tous dans un château !»
Marine Le Pen (RN) a salué cette disposition, déclarant : «Nous sommes effectivement très heureux qu’il y ait une exonération de 1 million sur la résidence principale : cela soulagera nombre de nos compatriotes». L’avenir de ces sous-amendements reste suspendu à l’examen du texte par le Sénat, prévu à partir du 4 novembre.
Plus-values et résidences secondaires : nouvelles orientations fiscales
Parallèlement, l’Assemblée a prolongé l’exonération sur les plus-values immobilières pour les ventes de particuliers aux bailleurs sociaux. Concernant les résidences secondaires, les députés ont réduit de cinq ans le délai d’exonération sur la plus-value, une mesure qui impactera directement la stratégie patrimoniale des investisseurs avertis.
